محمود واحدی وکیل دادگستری
بدون ترديد، نه فقط دستگاه تقنيني كشور و معاونت قوانین مجلس شورای اسلامي كه قانوناً، وظيفه ي خطير و بسيار مهم تدوين و تنقيح قوانين كشور را بر عهده دارد بلكه اختصاصاً، معاونت تدوين و تنقيح قوانين و مقررات رياست جمهوري؛ معاونت حقوقی و امور مجلس وزارتخانه ها و سازمان ها و نهادهاي حاكميتي؛ دفتر پيگيري حقوق شهروندي قوه قضائيه؛ مراكز علمي و دانشگاهي و پژوهشي كشور همچون مرکز پژوهش های مجلس و در حوزه ي تخصصي نگارنده، کانون وکلای دادگستری مرکز، خصوصاً كميسيون تدوين قوانين کانون وکلا، نيازمند تشكيل كارگروه ويژه اي با عنوان "جایگاه اسناد تنظیمی توسط بنگاه‌های معاملات ملکی در نظام حقوقی ايران".
امروز، بر نظام قضايي ما آشكار است كه تبيين جایگاه قانوني اسناد عادي و تعيين وضعيت اسناد و قولنامه هايي كه در بنگاه‌های معاملات ملکی تنظیl مي شود، يك ضرورتِ انكارناپذير است. و بالاخره، نظام حقوقی ايران، تكليف دارد كه به غائله ي پرونده ساز قولنامه و مسأله ي فسادانگيز زمين خواري و انتقالِ مالِ غير كه ريشه در تنظيم قرارداد در بنگاه‌های معاملات ملکی سراسر كشور دارد، خاتمه دهد.
متأسفانه بيش از 50 سال است كه جامعه حقوقی كشور مرتكب یك خطای استراتژیك و مبنایی شده است و به رغم این كه نيم قرن پیش (يعني زمان شروع به كار بنگاه هاي معاملات ملكي)، به زمان وضع مواد قانونی 46 و 47 و 48 قانون ثبت اسناد و املاك مصوب 26 اسفندماه 1310، نزدیك‌تر بوده است لیكن اشتباه در برداشت دیدگاه قانون‌گذار، این عادتِ كاملاً نادرست را بر جامعه تحمیل کرد كه مردم می‌توانند در بنگاه‌های معاملات ملكی، نسبت به تنظیم قرارداد، اقدام کنند.
قانون‌گذار تصریح مي دارد كه املاك و معاملات راجع به عین، بایستی الزاماً، به صورت اجباری، ثبت رسمی شود و در صورتی كه سندی به صورت عادی، تنظیم شود؛ اسناد عادی، در ادارات و محاكم قضایی، معتبر نیست.
اشتباه از این جهت استراتژیك بود كه سال‌هاست این اشتباه تكرار می‌شود و مدام و مستمر بر امنیت حقوقی مردم لطمه می‌زند و در واقع، با تنظیم هر قرارداد و سند عادی در بنگاه معاملات ملكی، هزینه‌ای بسيار قابل توجه بر اقتصاد كشور تحمیل می‌شود و عجیب این كه بیشترین هزینه را دستگاه قضایی متحمل می‌شود ولي معاونت قوانین مجلس شورای اسلامي كه قانوناً، وظيفه ي خطير و بسيار مهم تدوين و تنقيح قوانين كشور را بر عهده دارد، همچنان ساكت به نظر مي رسد.
متأسفانه این اشتباه چنان با لباس صحت و درستی، خود را پوشانده كه حتی جامعه حقوقی كشور هم تا مدت‌ها، متقاعد شده بوده كه این خطا، خطای ساختاری و مهمی نیست. این در حالی است كه در دل این اشتباه، یك اشتباه بزرگ دیگری نیز رخ می‌نماید و آن این كه؛ اساساً متصدی بنگاه معاملات ملكی، وفق بند 3 ماده 2 قانون تجارت مصوب 1311 و تصریح مفاد ماده 7 قانون راجع به دلالان مصوب 7 اسفندماه 1317، به شغل "دلالی" اشتغال دارد و در واقع، از آن جا كه شغل دلالی، تجارت محسوب می‌شود، بنگاه معاملات ملكی، حق دخالت در تنظیم هر نوع قراردادی راجع به املاك و اموال غیرمنقول را ندارد و صرفاً وظیفه دلالی و صنفی بنگاه معاملات ملكی ایجاب می‌كند كه متصدی بنگاه، فقط و فقط، برای خریدارِ ملك، ملك و زمين و آپارتمان و ويلا پیدا كند و متعاقب آن، خریدار و فروشنده را به اصطلاح به هم برساند و باهم آشنا کند و در صورت یك میل و رضایت ابتدایی به تنظیم قرارداد اعم از قولنامه یا تعهد به بیع یا بیع‌نامه و فروش قطعی، بایستی طرفین را به دفتراسنادرسمی، دلالت و راهنمایی نمايد و لاغیر.
چرا كه اساساً بنگاه معاملات ملكی، نه فقط حقِ تنظیم هیچ نوع قراردادی را ندارد بلكه هر گونه اقدام در جهت تنظیم قرارداد، تالی فاسد دارد و مفسده ي آن متوجه طرفین معامله خواهد بود و آن، این كه؛ قرارداد تنظیمی در بنگاه معاملات ملكي، سند عادی محسوب است و به هیچ عنوان، در ادارات و محاكم قضایی قابل پذیرش نیست.
به عبارت دقیق‌تر، اسناد تنظیمی توسط بنگاه‌های معاملات ملكی، جز ضرر و زیان و ورود خسارت به هر یك از طرفین و جامعه و دستگاه قضایی، ثمره ای نداشته و ندارد. همین كه دادگاه را از وظیفه اصلی‌اش یعنی فصل خصومت باز می‌دارد، خود، دلیلی كافی و قانع كننده است تا حاكمیت، مانع از تداوم چنین خطای استراتژيكی شود.
از نظر نگارنده، به يقين، بنگاه هاي معاملات ملكی مجاز به تنظیم هیچ نوع سندی نیستند. حق تنظیم هیچ قراردادی را ندارند؛ چه در قالب حقوقی قولنامه یا مبایعه‌نامه و يا هر قالب و عنوان ديگري.
البته اين مهم بايد فرهنگ سازي شود كه هم مردم و هم بنگاه‌های معاملات ملكی، بدانند كه اگر هر نوع قراردادی نزد بنگاه معاملات ملكی تنظیم و به امضای طرفین هم برسد، بازهم غیرمعتبر بوده و بایستی در خصوص آن معامله، سندرسمی نزد یكی از دفاتراسنادرسمی، تنظیم و به ثبت رسمی برسد. قرارداد تنظیمی نزد بنگاه معاملات ملكی، چه قولنامه باشد چه مبایعه‌نامه، همین كه موضوع معامله راجع به املاك است، طبق مواد 46 و 47 قانون ثبت، بایستی الزاماً در دفتراسنادرسمی، سند معامله تنظیم و به ثبت رسمی برسد تا معتبر و قانونی محسوب شود و از آن جا كه قانون ثبت از قوانین آمره است، هیچ مستمسكی نمی‌تواند به قراردادِ عادی تنظیمی نزد بنگاه معاملات ملكی، اعتبارِ قانونی ببخشد.
بنابراین تنظیم هر نوع قراردادي در بنگاه معاملات ملكی، كاری است خلاف قانون و هزینه‌های تحمیلی نیز به هیچ‌وجه وجاهت قانونی ندارد.
بدیهی است متصدی بنگاه معاملات ملكی كه اقدام به تنظیم سند راجع به ملك موردمعامله کرده هم مرتكب تخلف صنفی شده و با مراجعه به مراجع نظارتی صنف بنگاه‌های معاملات ملكی، موضوع قابل تعقیب و رسیدگی از نظر شغلی و حرفه‌ای است (ماده 8 قانون راجع‌به دلالان) و هم این كه چون حق تنظیم سند را قانوناً ندارد، از طریق مراجع قضایی، قابل تعقیب قضایی است.
پس، بنگاه معاملات ملكی بایستی صرفاً با دلالت و راهنمایی طرفین معامله به دفتراسنادرسمی، حق دلالی و كمیسیون خود را طبق تعرفه اعلامی از سوی اتحادیه صنفی، دریافت دارد و بس!
بنا بر اين، ضروري است تا در رأس همه ي نهادهاي حاكميتي، دستگاه تقنيني كشور و به ويژه، معاونت قوانین مجلس شورای اسلامي كه قانوناً، وظيفه ي خطير و بسيار مهم تدوين و تنقيح قوانين كشور را بر عهده دارد و اختصاصاً، هیأت مشاورین تدوین، تنقیح و تفسیر قوانین و کمیته های تخصصی معاونت قوانین مجلس؛ معاونت تدوين و تنقيح قوانين و مقررات رياست جمهوري؛ معاونت حقوقی و امور مجلس وزارتخانه ها و سازمان ها و نهادهاي حاكميتي؛ دفتر پيگيري حقوق شهروندي قوه قضائيه؛ مراكز علمي و دانشگاهي و پژوهشي كشور همچون مرکز پژوهش های مجلس و در حوزه ي تخصصي نگارنده، کانون وکلای دادگستری مرکز، خصوصاً كميسيون تدوين قوانين کانون وکلا، كارگروه ويژه اي با عنوان "جایگاه اسناد تنظیمی بنگاه‌های معاملات ملکی در نظام حقوقی ايران" تشكيل دهند و در اين خصوص، تعيين تكليف قانوني نمايند.
با اين توضيح، به نظر صحيح مي رسد كه فصل الخطابِ دستگاه تقنيني كشور، منعِ تنظيم هر نوع قرارداد از سوي بنگاه هاي معاملات ملكی باشد و بر جامعه ي حقوقي است كه در مسير تحقق اين مهم، اقدام جدي و عملي نمايند.