نويسنده: عبدالله سمامي وکیل دادگستری
مسكن مهر نامي شناخته شده در طرح هاي عمراني دولت در چند سال اخير است. اين طرح اگر چه اميد خانه دار شدن در بين جوانان و خانواده هاي ايراني را افزايش داده است، ليكن به نظر مي رسد از منظر حقوقي و كارشناسانه با ابهامات، تعارضات و پرسش هاي گوناگوني روبه روست.
به نظر مي رسد دولت در راستاي اجرا و عمل به اصل سي و يكم قانون اساسي طرح مسكن مهر را پايه گذاري و شروع كرده اصل سي و يكم تصريح مي كند: «داشتن مسكن مناسب با نياز، حق هر فرد و خانواده ايراني است، دولت موظف است با رعايت اولويت براي آنها كه نيازمندترند به ويژه روستانشينان و كارگران زمينه اجراي اين اصل را فراهم كند.»
از طرف ديگر بند د ذيل تبصره 6 بودجه سال 1386 كل كشور بر تامين مسكن مناسب براي آحاد ملت به ويژه اقشار كم درآمد تاكيد جدي داشته و جهت نيل به اهداف تعيين شده راهكارهاي متعددي من جمله اجاره بلندمدت و معين در چارچوب حق بهره برداري از زمين هاي دولتي براي كاهش قيمت واحدهاي مسكوني و حذف قيمت زمين از قيمت تمام شده واحد مسكوني را پيشنهاد مي كند.
دستورالعمل اجرايي آيين نامه اجرايي بند د تبصره 6 قانون بودجه سال 86 توسط وزارت مسكن و شهرسازي در جهت اجرايي شدن اهداف طرح مذكور تهيه و در تاريخ 13/4/86 توسط وزير مسكن و شهرسازي ابلاغ شد كه تبصره 4 ذيل آن كليه وظايف وزارت مذكور درباره اجراي طرح مسكن مهر به بنياد مسكن انقلاب اسلامي واگذار شد، پس از تهيه و طرح لايحه يك فوريتي در تاريخ 1/3/86 جهت تصويب به مجلس شوراي اسلامي تقديم و متعاقبا در تاريخ 25/2/87 قانون مذكور به تاييد شوراي نگهبان رسيد. لازم به توضيح است كه واگذاري واحدهاي مسكوني مهر به دو گونه ملكي و 99 ساله است در مسكن مهر خود مالك مالكيت عرصه هم به خريدار واگذار مي شود و خريدار مالك شش دانگ عرصه و اعيان مي شود حال آنكه در مسكن مهر 99 ساله زمين به عنوان اجاره به متقاضي داده مي شود و براي خريدار فقط ماليكت اعيان ايجاد مي شود. بنابراين نخستين سوالي كه به ذهن متبادر مي شود اين است كه آيا انعقاد عقد و قرارداد مسكن مهر از عقود معين و با شرايط آثار مرقومه و مصرحه در قانون مدني است يا با توجه به شرايط خاصي كه براي مسكن مهر و خريد و فروش مالكيت آن در نظر گرفته شده از جمله نحوه تحويل ملك، چگونگي پرداخت منابع و نوع قرارداد، از عقود غير معين بوده و بر مبناي ماده 10 قانون مدني است.
اگر از عقود معين و مصرحه در قانون مدني است مسكن مهر را در قالب كداميك از عقود معين مي توان تعريف كرد عقد بيع، اجاره به شرط تمليك، عقد اجاره، شركت و...
آيا مي توان مبناي حقوق مسكن مهر را با وقف و حق انتفاع تعريف و مقايسه كرد؟
ماده 338 قانون مدني در تعريف عقد بيع مقرر مي دارد: «بيع عبارت است از تمليك عين به عوض معلوم»
از طرفي در صورتي كه مالي به مدت طولاني در برابر اقساط معين در اختيار ديگري گذارده مي شود و در پايان مدت پرداخت اقساط خود به خود به ملكيت متصرف در مي آيد آنچه واقع شده بيع است. 2 ماده 341 قانون مدني نيز به بيع موجل اشاره كرده است...» ممكن است براي تسليم تمام يا قسمتي از مبيع يا براي تاديه تمام يا قسمتي از ثمن اجلي قرارداده شود...»
بنابراين توضيح درباره مسكن مهر، با توجه به نحوه پرداخت اقساطي ثمن معامله و ايجاد مالكيت عرصه و اعيان براي خريدار به نظر مي رسد عقد واقع شده به عقد بيع است. ليكن نكته يي كه در اينجا مطرح مي شود اين است كه در مواردي پرداخت مبالغ توسط مشتري در زماني شروع و انجام مي شود كه ملك موجود نيست تا در اختيار خريدار قرار گيرد و از طرفي در نفوذ بيع عيني كه در آينده ساخته مي شود ترديد وجود دارد كما اينكه در ماده 361 قانونگذار تصريح مي دارد اگر در بيع عين معين معلوم شود كه مبيع وجود نداشته بيع باطل است. همچنين با توجه به اينكه انتقال و واگذاري ملك توسط خريدار ممنوع است اين ممنوعيت با ذات عقد بيع و آثار آن و حق مالكيت مشتري و اصل تسليط تعارض دارد. و اما در بحث مسكن مهر 99 ساله با اين توضيح كه زمين به عنوان اجاره به متقاضي داده مي شود و براي خريدار مالكيت اعيان ايجاد مي شود. به نظر نگارنده با توجه به احراز قصد و نيت دولت از ايجاد طرح مسكن مهر و قيد حق بهره برداري از زمينه يي دولتي براي كاهش قيمت واحدهاي مسكوني، وقف زمين به مالك اعيان با اهداف دولت و حفظ حقوق مالك اعيان سازگاري بيشتري خواهد داشت چرا كه وفق ماده 61 قانون مدني «وقف بعد از وقوع آن به نحو صحت و حصول قبض لازم است و واقف نمي تواند از آن رجوع كند».
حال آنكه اجاره 99 ساله زمين در عمل و با توجه به مصرحات قانوني در بحث عقد اجاره مالك اعيان را با اما و اگر هايي روبه رو خواهد كرد.
ماده 468 قانون مدني مقرر كرده است كه در اجاره اشيا مدت اجاره بايد معين شود و الااجاره باطل است، مستفاد از ماده فوق انعقاد قرارداد اجاره دائمي باطل است و به نظر مي رسد قيد 99 ساله در كنار مسكن مهر به همين جهت است. در جهت حفظ حقوق مالك اعيان مي توان چنين استدلال كرد كه با توجه به اينكه دولت مالك زمين است و شخص حقيقي مالك عين ايجاد شده در زمين كه به اذن دولت ساخته شده است با توجه به ماده 504 قانون مدني كه مقرر مي دارد: مستاجر به موجب عقد اجاره مجاز در بنا يا غرس بوده موجر حق نمي تواند مستاجر را به خراب كردن يا كندن آن اجبار كند و بعد از انقضاي مدت اگر بنا يا درخت در تصرف مستاجر باقي بماند موجر حق مطالبه اجرت المثل زمين را خواهد داشت و همچنين به موجب قاعده فقهي لاضرر و لاضرار في الاسلام و اصل 40 و 47 قانون اساسي دولت نمي تواند مانع استفاده مالك عين به علت انقضاي مدت 99 سال شود.
در مجموع به نظر مي رسد مسكن مهر يك نهاد حقوقي جديد است كه متمايز از ساير عقود است و از مصاديق عقود معين قرار مي گيرد چراكه داراي شرايط و ويژگي هاي خاصي بوده كه ابتدائا در بند (د) قانون برنامه دو بودجه 1386 بيان شده و بعدها قوانين و آيين نامه هاي جديدي راجع به آن تصويب شده كه در قانون مذكور تحت عنوان حق بهره برداري از زمين از آن ياد شده كه مطمئنا نيازمند به بررسي هاي دقيق حقوقي از حيث آثار منبعث آن دارد.
روزنامه اعتماد، شماره 2752 به تاريخ 24/5/92، صفحه 12 (حقوق)